农村房屋买卖无效拆迁补偿所有人的案例分析

　　【案情简介】2004年5月8日，原、被告签订协议一份，约定被告将坐落于某区某镇某村组的房屋及宅基地使用权约132平方米转让给原告，价格为62000元。被告配合原告搞好清场工作，由原告出资建造二层楼房，房屋所有权归原告所有。原告分二期支付转让款，首期款32000元于动工前支付被告，剩余30000元于房屋完工后一次性支付被告。如遇有国家政策方面拆迁，由被告出面办理拆迁手续，所得拆迁房屋的各项补偿款均归原告所有，被告无权取得任何款项。2016年11月2日，被告与拆迁部门签订房屋搬迁补偿安置协议书一份，货币补偿为房屋25万元。后原告为拆迁款诉到法院并冻结拆迁款。审理中，原告户口未迁入繁荣村，扬州律师认为，与被告之间的房屋及宅基地使用权买卖行为未经过村委会的许可以及政府主管部门的审批。

　　【分析】原、被告双方于2004年5月8日签订协议，该协议作为调整双方权利义务关系的依据，其效力如何取决于协议内容是否违反我国法律、行政法规中的效力性强制性规定。我国《《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。宅基地使用权转让应经主管机关的审核批准，未经审核批准，买卖宅基地使用权的行为无效。

　　就本案而言，原、被告并不属于同一行政村，原、被告之间关于宅基地使用权买卖的行为亦并没有经主管机关的审核批准，故双方协议中关于宅基地使用权买卖的相关条款应认定为无效。同时因本案所涉房屋已纳入拆迁范围，双方协议中的有关拆迁补偿费的归属条款是否有效系双方争议所在。

　　本人认为双方协议中关于房屋拆迁补偿费用归原告所有的约定系双方就纯经济利益事项所作自由处分，民事活动应当遵循诚实信用原则，自应独立于作为法律、行政法规中的效力性强制规定对宅基地使用权买卖效力的评价后果。被告向原告交付了房屋，原告亦全额支付了转让款，原告在购买过程中出于善意，故双方拆迁利益归属的约定系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，应为有效条款。

　　所以，根据约定原告所建造房屋被拆迁的补偿费用应由原告获得。【以上内容由扬州房产合同律师整理发布】